Đầu Tư Bất Động Sản Cá Nhân- Trần Minh P1

1. CÁC KIỂU NHÀ ĐẦU TƯ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

Có rất nhiều kiểu nhà đầu tư bất động sản khác nhau, trong quá trình tư vấn và học hỏi các anh chị đầu tư bất động sản trong suốt gần 05 năm qua tôi đã gặp nhiều kiểu nhà đầu tư bất động sản, và mỗi một kiểu nhà đầu tư lại có mục đích, các phương thức, mục tiêu đầu tư khác nhau.

Mỗi kiểu nhà đầu tư đều tận dụng tối đa lợi thế bản thân để đầu tư mang lại hiệu quả:

1.1. Đối tượng thứ nhất: Tôi cho rằng có khoảng từ 3-5% là những nhà đầu tư có quan hệ thông tin sớm, trong giai đoạn đang phát triển về hạ tầng,và đô thị thì những nhà đầu tư có quan hệ, có thông tin sớm nhất có cơ hội dành lợi nhuận cao và gần như không có rủi ro về đầu tư.

Nhưng như anh chị biết không phải ai cũng thuộc nhóm này. Họ chính là những người gom đất số lượng lớn trước cả thị trường, có thể chừa lại cho những người gom thứ 2, 3 và khi có thông tin chính thức thì họ đã bán lại và thu lợi nhuận khổng lồ, chỉ để lại ít cho vui. Trong giai đoạn vừa qua ta có thể để ý những thông tin liên quan đến đặc khu như ở Phú Quốc, Vân Đồn hay Bắc Vân Phong, hay như nhiều nơ mở rộng đơn vị hành chính, hoặc các nơi nhỏ hơn là xây dựng dự án, trung tâm thương mại. Họ đã có tiền lại có thông tin thì về nhất chứ không thể về nhì.

1.2. Đối tượng thứ hai: Tôi họ chiếm khoảng 10-20% đây là những nhà đầu tư, hay đầu cơ chuyên nghiệp họ rất thính, đánh hơi nhanh đến những vùng đất tiềm năng, dân gian còn họ họ là đội cá mập hay đội tổ lái, trong thực tế họ là những đội gom đất, đi tạo sao cho đội thứ nhất, thông tin của họ có nhanh cũng chỉ sau đối tượng nhà đầu tư thứ nhất. Họ có thể trước đây là những chủ doanh nghiệp, kinh doanh, nhanh nhạy với thị trường trúng vài lần đầu tư có vốn và trở thành những người coi công việc đầu tư bất động sản là công việc chính. Tôi đã từng có nhiều lần tiếp xúc với đội này, tuổi đều đã cao, ngoài Bắc thì ngoài nhà đầu tư Hà Nội có đội chuyên đầu tư BĐS Mường Thanh, Hải Dương, Bắc Ninh đều có những đội đầu tư mạnh, tạo sóng chuyên nghiệp, những địa phương này một là nhà đầu tư đã có trải nghiệm đầu tư và thắng lớn, hay là nhà có sẵn tiền, nói không ngoa chính đội nhà đầu tư cá mập này họ tạo sóng khắp các điểm nóng trong cả nước.

Đội này đầu tư thuần túy bằng kinh nghiệm ngày nay dần yếu đi do không cập nhật kịp với công nghệ mới, thông tin ngày nay được lan truyền nhanh và mạnh mẽ hơn nhờ điện thoại, internet công nghệ,hay mạng xã hội, các sản phẩm BĐS ngày càng đa dạng hơn, không chỉ còn là đất nền như ngày trước, người dùng cuối có nhiều lựa chọn hơn, vì thế đội này ngày một yếu đi và gặp nhiều những thất bại trong giai đoạn vừa rồi.

1.3. Đối tượng thứ ba: Tôi muốn nhắc tớ là những người biết một chút chút, không chuyên coi bất động sản là nghề tay trái, tham khảo, thỉnh thoảng đầu tư chút qua bạn bè, người thân, hay đi các cuộc mở bán giới thiệu. Đối tượng này thường đầu tư hòa hoặc lỗ nhiều hơn là thắng, đấy là tôi tính tổng đầu tư, ý có lúc thắng, có lúc hòa hoặc lỗ vốn. Nhưng ngày này họ cũng nhận ra đầu tư bất động sản không phải dễ công việc tiêu tiền vốn đã khó, nhưng để đầu tư kiếm được nhiều tiền ở bất động sản lại quá khó. Theo tôi đối tượng tay ngang như thế này chiếm từ 12-20%.

1.4. Đối tượng thứ tư: Là những người bắt đầu đầu quan tâm đến đầu tư bất động sản, nghe báo chí, thấy bạn bè kể chuyện, tích lũy được ít tiền với những người mới, hoặc thậm chí là cả những người đã kinh doanh thành đạt sở hữu tài sản lớn nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu. Và tất nhiên đối tượng này chiếm phần lớn nhất trong số các nhóm đối tượng đầu tư bất động sản, dường như họ dành hầu hết thời gian vào việc kiếm tiền, suy nghĩ làm sao để kiếm nhiều tiền, làm sao để duy trì được như vậy, chứ họ chưa nghĩ đến việc là làm sao để tiền mình kiếm được nhân bản được nhanh hơn, ngoài số tiền tái đầu tư và mô hình kinh doanh hiện tại của họ. Đây là những đối tượng mà môi giới thích chăm sóc nhất, được telesales nhiều nhất, dễ đi các cuộc mở bán,dễ kích vào các dòng quảng cáo hấp dẫn trên facebook, hay google nhất. Họ chỉ cần chọn mua các bất động sản của các chủ đầu tư lớn, họ cần giữ tiền hơn là đầu tư, họ theo kinh nghiệm là mua để lâu sẽ lãi, tin tưởng như tuyệt đối những gì môi giới hay chủ đầu tư thuyết trình.

Nhưng hiện nay đối tượng nhà đầu tư này cũng nhận ra, à thì việc kiếm tiền rất khó, và việc đầu tư bất động sản mang lợi nhuận cao lại càng khó, công việc kinh doanh không phải ai cũng ổn định được mãi, nhiều anh chị kiếm tiền tốt trong mấy năm, nhưng sau không hiệu quả, số tiền  đầu tư vào bất động sản cũng không hiệu quả tự nhiên thấy thụt lùi, thấy tiếc những thời gian bỏ phí tiền của mình, chính vì thế tôi gặp nhiều anh chị mua rất nhiều căn chung cư, hay các căn nhà phố trong các dự án mang tên shophouse mà chỉ có trong tưởng tượng mới kinh doanh tốt.

1.5. Đối tượng thứ 05: Đối tượng cuối cùng này họ sẽ chẳng quan tâm đến đầu tư bất động sản, Phần lớn là như vậy! bạn biết đấy số lượng người mua được bất động sản ở các nơi phát triển như Hà Nội hay Hồ Chí Minh không phải là nhiều, số lượng người có tư duy đầu tư ít, số người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp lại càng ít. Nói theo cách tích cực tôi vẫn hay nghĩ đó là cơ hội, càng ít người biết thì càng có cơ hội cho tôi, thế nên những điều tôi chia sẻ trong cuốn sách này là tôi lỗ nặng.

Có những người họ không quan tâm đầu tư bất động sản nhưng thậm chí còn phản đối, có người còn khắc nghiệt chửi bới: Bọn giàu từ tài nguyên, bọn không sản xuất, giàu từ cơ chế, kiếm tiền từ bất động sản có gì mà giỏi...

Thú thực với các anh chị trước đây tôi cũng thế, đấy là lúc chưa có tiền đầu tư, nghĩ không biết bao giờ mới mua được nhà để bám trụ lại cái đất Hà Nội, giàu là phải từ trí tuệ, công nghệ... nhưng càng làm bất động sản, gặp nhiều cô chú anh chị, đọc nhiều sách mới hiểu đất nước nào cũng vậy đều phải trải qua giai đoạn này, muốn công nghệ, muốn sản phẩm trí tuệ phải có thời gian, phải có bàn đạp gốc dễ là giáo dục học hành bài bản. Các công ty tập toàn lớn trên thế giới cũng vậy, nhanh nhất dễ nhất và là tài nguyên + với cơ chế, khi đủ lực thì chuyển sang sản xuất, chế tạo, xuất khẩu...

Trên là cách tôi phân nhóm các nhà đầu tư mà tôi đã từng trải nghiệm trong suốt 05 năm qua, bản thân tôi đã tư vấn cho những khách hàng có tài sản lớn hơn 1000 tỷ, và hiện tại thì thích tư vấn cho các khách hàng có hơn 1 tỷ. Với tôi với mỗi khách hàng đều cho tôi một bài học lớn, bởi đơn giản để có tiền đầu tư bất động sản, họ đã hơn người khác ở tư duy và họ phải giỏi ở lĩnh vực kinh doanh mà họ đang làm. Rồi dần tôi rút ra một công thức là anh chị giỏi kinh doanh ở lĩnh vực của anh chị cộng với việc đầu tư bất động sản khôn khoan, tài sản của anh chị sẽ gia tăng và vững chắc, hỗ trợ cho nhau tốt.

2. LÊN MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ

Tôi mong muốn đến năm 40 tuổi, có một tòa nhà văn phòng cho thuê, 2 cái nhà nghỉ mỗi cái 20 phòng tại khu công nghiệp, thu nhập từ cho thuê 300-400tr tháng, thế là thôi. Sau đó 2 vợ chồng đi du lịch quanh thế giới. Mục tiêu của tôi đơn giản là như vậy, không biết mục tiêu của anh chị thế nào?Anh chị có thể viết mong muốn của mình ra giấy, hay bất kỳ đâu. Và để đạt mục tiêu như vậy tôi là cần có kế hoạch cụ thể cho việc này, nếu như ngay bây giờ tôi mua một mảnh đất xây tòa văn phòng lên dù to hay nhỏ tôi chắc cũng không đủ tiền mua đất chứ đừng nói là xây, để làm tòa nhà văn phòng đơn giản phải là ở chỗ có đông dân, phát triển, vậy thì hiện tại giá đất rất cao, tôi muốn tòa nhà văn phòng vì đơn giản đây là loại hình bất động sản mà ngay cả các nước rất phát triển nhu cầu vẫn rất cao, và có dòng tiền tốt. Cũng tương tự như vậy với 2 cái nhà nghỉ nhỏ nếu bây giờ mà đến các khu công nghiệp đã phát triển để mua như khu gần Samsung Bắc Ninh, Hay Thái Nguyên, ... thì tôi chắc chắn phải bỏ ra không dưới 15 tỷ, với số tiền ấy thì tôi không đủ và tôi cũng không mua tài sản lớn như vậy tại khu đã phát triển và khó tăng trưởng được nữa.

Ngày từ lúc bắt đầu anh chị cần đặt mục tiêu của số tiền đầu tư của mình, đầu tư bất động sản anh chị có thể kỳ vọng mang lại sự tự do tài chính, một tài sản để lại cho con cho cháu - như cha mẹ chúng ta để lại cho chúng ta. Cái quan trọng nhất ở đây là tư duy đầu tư, anh chị phải có tư duy đầu tư, danh mục đầu tư, mục tiêu đầu tư, loại hình bất động sản, giữ hay bán, chứ không phải là chỉ mua một bất động sản rồi vất đấy chẳng quan tâm gì, hay mua một bất động sản mà quá dễ dãi...

Với nhiều người khi bắt đầu từ con số 0 như tôi, chúng ta đi học, ra trường đi làm, 2 vợ chồng gần chục năm tiết kiệm được vài trăm triệu, quyết định đầu tư mảnh đất, mục tiêu lãi 30% là bán, vì gần chục năm mới tiết kiệm được 500tr, giờ 1 năm mục tiêu được 150tr là cảm thấy hạnh phúc. Và tôi bắt đầu tư như thế đến hiện tại.

Như vậy kế hoạch là gì? ta sẽ bắt đầu bằng việc đặt mục tiêu trong 10 năm tới: Tại sao lại là 10 năm bởi 10 năm là đủ cho một vòng đời bất động sản: Từ lúc hoang sơ -đến khi có sự thay đổi (cơ sở hạ tầng, các dự án) - Đến khi dân bắt đầu về sống - Rồi trở thành nơi đông đúc.

Chúng ta bắt đầu từ việc có ít vốn, Mục tiêu là nhân vốn nhanh trong 05 năm đầu, với nhiều người mỗi năm tăng 20%, sau 5 năm nhân đôi vốn là cảm thấy được. Năm nay đầu tư 1 tỷ, 5 năm sau thành 2 tỷ.

Nhưng thực tế trong thị trường hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn 2020-2030 tôi nghĩ rằng sẽ còn nhiều cơ hội tăng vốn nhanh trong thời gian đầu tư từ 1 đến 5 năm tăng vốn gấp 3-10 lần, mong là sau khi đọc hết cuốn sách này anh chị có thể có những thị trường mục tiêu cho riêng mình và làm được điều đó.

Với những anh chị lần đầu quan tâm đầu tư bất động sản và tìm đọc cuốn sách này thì chúng ta giống nhau để đã lỡ cơ hội vài lần tăng số tiền chúng ta có. Tôi sẽ liệt kê 2 lần gần đây trong thời đại của tôi, nhưng người thế hệ 8x, thời gian 2006-2012 tôi đọc báo và được kể lai, và thời gian 2013-2020 tôi được trải nghiệm trực tiếp, Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Đồng Nai, HCM, Vân Đồn, Quy Nhơn, Phan Thiết.... không thiếu những nơi tăng 5-10 lần vốn cho nhà đầu tư, như tôi vớt vát được ít khi mình bắt đầu ngộ ra kịp đầu tư ở Hạ Long đến thời điểm này từ số vốn 200tr lên được hơn 1 tỷ, trong chưa đầy 1 năm. Thôi nói lại chuyện cũ lại thấy tiếc, tôi chỉ muốn nhấn mạnh việc đặt ra mục tiêu và lập kế hoạch đầu tư cá nhân ngay khi bắt đầu là vô cùng quan trọng, khi bạn tham quá hãy nhìn mục tiêu và kế hoạch khi bắt đầu, khi bạn xuống quá cũng hãy nhìn như vậy, để đảm bảo ta luôn đi đúng hướng như khi ta hoạch định.

Mục tiêu đặt ra là 10 năm nhưng nếu đạt được mục tiêu sớm hơn thì càng tốt, như tôi nói tôi sẽ không ra phố Huế, hay Trần Duy Hưng, Hà Nội để mua một mảnh đất hay một cái nhà nghỉ để làm kinh doanh, cách tôi làm như trong bảng tôi chia sẻ với anh chị là tôi là sẽ ở một khu vực mà 10 năm sau sẽ đông đúc, tôi mua đất từ lúc hoang sơ với giá rẻ, và nơi đó tiềm năng tôi giữ lại, để xây và kinh doanh. Trong suốt quá trình đầu tư anh chị sẽ hiểu nơi nào bán, nơi nào giữ lại, vì có nhiều nơi ta bán đi sau này rất khó mua lại được. Tôi luôn khuyên khách hàng của tôi giữ lại những bất động sản sau này mang lại dòng tiền như gần khu công nghiệp, đất du lịch, ô góc trong khu đô thị đông dân, và bán đi khi có lãi là các bất động sản chỉ có tính chất để ở vì với loại bất động sản này chỉ tăng đến một mức nhất định rồi thôi.

Tiền bao nhiêu ra dùng từng đấy, luôn đảm bảo mình hiểu rõ bất động sản đó rồi mới đầu tư, luôn có kế hoạch an toàn tài chính cho bản thân. Đó luôn là điều tôi muốn chia sẻ với anh chị. Còn nhiều anh chị có thể chơi tất tay !!! (vay mượn hoặc dồn hết tiền mua vài hecta đất rừng Phú Quốc 2016 - bán 2018 thì có trăm tỷ) đó cũng là cách lựa chọn của mỗi người.

Sau khi đặt ra được mục tiêu cho mình có thể là nhỏ hay hoành tráng anh chị đã hiểu đầu tư bất động sản như thế nào chưa?

Hiểu làm sao được vì tôi đã nói bắt đầu đầu tư bất động sản như thế nào đâu mà hiểu, vâng anh chị đừng vội ngay bây giờ tôi sẽ bắt đầu, nghe nói đầu tư bất động sản tiền tỷ nhiều người có vẻ sợ, bởi đơn giản kể cả với người giàu hay người chưa giàu đây là số tiền lớn, đặc biệt với những người mới có tiền, số tiền ấy thường là số tiền tích góp trong cả một quãng thời gian dài đi làm của một cá nhân hay cả gia đình, đầu tư sai mất là suy sụp luôn, nhiều người đầu tư thất bại phải mất rất nhiều thời gian mới trở lại được. Ví thế đa phần họ chọn giữ lại gửi ngân hàng, mua vàng, hoặc chọn mua BĐS an toàn nhất có thể thế cũng đúng thôi.

Để bắt đầu đầu tư bất động sản theo như tôi cần hiểu kinh tế vĩ mô, quy hoạch, dòng vốn, thị trường, cung cầu trong bất động sản, pháp lý, luật bất động sản, phân tích được dự án tiềm năng... chỉ nghe vậy thôi đã đau hết cả đầu và đúng là không dành cho những anh chị coi đây là

nghề tay trái.

Nhưng thôi bỏ qua hết đi, trong cuốn sách này tôi sẽ viết sao cho anh chị dễ hiểu nhất, theo đúng thực tế và sát với thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại và trong cả những năm tới đây.

Với tôi quan trọng nhất của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân là xác định được kế hoạch mục tiêu cụ thể trong đầu tư, nghe có vẻ dễ nhiều anh chị không xác định được rõ Kế hoạch mục tiêu mua bất động sản của mình là để ở, đầu tư lãi vốn, hay dòng tiền, hay thậm trí có lẽ anh chị không ngờ tới là nhiều người mua bất động sản với tâm trạng hứng lên thị mua đúng kiểu đang ngồi nhà, có môi giới điện, mai đi tham gia sự kiện, đến thấy cảm xúc dâng cao - mua. Xong hỏi ra mục tiêu mua là gì? thì cũng không hiểu nổi.Chỉ có xác định mục tiêu rõ ràng ngay từ khi bắt đầu bạn mới tránh được việc rủi ro sau này, nhưng có mục tiêu chúng ta cứ bám vào đấy để đi theo.

Hãy bắt đầu tư như cầu thực tế, nếu anh chị mua để ở: Thì mục tiêu cụ thể là gì? Ví dụ gần trường học của con, gần chỗ làm của vợ chồng, có tiện ích như bể bơi, sân bóng, công viên, ....và giá phải trong khoảng dự trù. Tôi nói ví dụ là như vậy, đây là đối với bất động sản để ở thì hoàn toàn có thể liệt kê thành danh sách các yêu cầu cụ thể rồi mới chọn dự án, để mua. Còn nếu anh chị qua môi giới ngay thì môi giới bán dự án nào sẽ nói tốt dự án đó chứ không tư vấn dựa trên nhu cầu thực tế của anh chị, thế mới có chuyện nhiều người mua căn hộ xong thấy ở không phù hợp rồi bán đi, mất thời gian hoặc mất công bán lỗ, hay thấy đẹp quá cố tý vay quá mức tiền không có dự trù trả ngân hàng mới phải cắt lỗ trong đợt dịch covid của rồi. Về để ở tôi chỉ nói đến đây, còn tôi vẫn khuyên chung cư ở chúng ta chưa đến mức tăng cao như các nước phát triển, hoàn toàn có thể chờ xây xong, thuê ở thấy phù hợp rồi hãy mua. Bởi đơn giản như trong các nhóm nhà đầu tư còn rất nhiều người trong nhóm mua chung cư để giữ tiền, chứ nhu cầu thật chưa đến mức ấy.

3. ĐẦU TƯ BẰNG 80% LÝ TÍNH VÀ CHỈ 10% CẢM XÚC

Đây là một thực thế mà tôi nhận thấy rất nhiều anh chị đầu tư bất động hiện nay thường xuyên gặp phải. Ngay từ đầu do không có mục tiêu, xác định mục đích rõ ràng khi mua bất động sản dẫn tới bị cảm xúc quá khi mua, mà cảm xúc thì có thời hạn rất ngắn, dẫn tới nhiều sai lầm không rút lại được.

Như tôi chia sẻ với anh chị, mua để ở thì cần cả 2 với để ở ngoài lý tính là các tiện ích như công viên, bể bơi, rạp chiếu phim... thì phần cảm xúc cũng quan trọng vì sống đẹp, thoải mái sẽ làm gia đình an vui hơn.

Nhưng với đầu tư thì khác lý tính là rất rõ ràng, không thể rảnh là đi nghe mở bán, nghe giới thiệu, đi sự kiện thấy hoành tráng thấy nhiều người mua mà mình cũng mua, rồi nhận lại quả đắng.

Những câu hỏi đơn giản để anh chị không mua phải bất động sản không phù hợp với mình như: Mình mua để làm gì? sau này bất động sản này ai là người dùng nó? Giá hiện tại so với quanh có tăng được nữa không? nếu là mình sau này mình có mua ở đây?

Ngày nay bất động sản không chỉ là một mảnh đất, hay chỉ là một căn nhà với bốn bức tường không nữa, các chủ đầu tư hiện này đã đưa công nghệ bán hàng vào, đồng thời “trang điểm” cho các bất động sản của mình với các tên gọi quốc tế, các tiện ích nghe rất cao cấp, cùng với sự quảng cáo đa kênh, sự kiện giới thiệu ở các khách sạn 5 sao, dùng hình ảnh người nổi tiếng tạo cho người ta luôn phải với, với nữa... đánh vào cảm xúc người mua hàng. Đánh vào trái tim dễ móc tiền hơn là khối óc. Thế nên nếu chúng là không có một mục tiêu hay kế hoạch đầu tư cụ thể rất dễ mắc phải sai lầm.

Trong thực tế không thiếu những câu chuyện bị cảm xúc tại các sự kiện mở bán làm cho các khách hàng mua và nhận quả đắng, đôi nghe nghe rất hợp lý từ các con số, đến nhạc đến hình ảnh chuyên nghiệp vãi chưởng nhưng tất cả các thứ đó đều là để cho bạn xuống tiền, mục đích là vậy không gì khác, còn sau này thế nào thì còn do số của bạn có hên hay không!!

Nhiều anh chị đi đến một vùng đất biển thấy biển đẹp quá nghĩ đơn giản là làm được du lịch và mua luôn, đấy đơn giản thế thôi lý do mua quá hợp lý, tôi có tiền, tôi thích mà tôi mua, và sau này tôi có thể bán lỗ, hoặc đợi 5 -10 năm nữa không sao. Mua hay đầu tư theo cảm hứng không có phân tích quy hoạch, vĩ mô, chính sách, đặc điểm vùng đất, lịch sử văn hóa, cạnh tranh...

- Vùng đất này tiềm năng ra sao?

- Các con số về nhân khẩu học: Dân số, thu nhập bình quân, hành vi tiêu dùng,...

- Giá đất quá khứ, hiện tại?

- Dự án này như thế nào?

- Chủ đầu tư ra sao? có dự án nào làm chưa? báo cáo tài chính ra sao? nhân sự không ty ấy thế nào?

- Các con số đưa ra có thực tế không?

- Hạ tầng xung quanh như thế nào?

- Quy hoạch tương lại cụ thể vùng đất ấy ra sao?

- Lãi vốn dự kiến?

- Dòng tiền cụ thể là bao nhiêu? cho thuê, kinh doanh?

4. CƠ CẤU LẠI DANH MỤC ĐẦU TƯ

Để cuốn sách này không chỉ dành cho người mới đầu tư, tôi mạo muội viết thêm phần này, có thể hiểu biết của tôi chưa sâu nhưng cũng xin chia sẻ. Phần này dành cho một nhóm các anh chị đã đầu tư bất động sản nhưng trước đây đầu tư không có mục tiêu hay kế hoạch rõ ràng, dư tiền là mua, thấy bất động sản mới là mua, và mua với mục tiêu duy nhất là giữ tiền.

Thực tế tôi đã gặp nhiều anh chị bị nghiện mua bất động sản, như nghiện mua túi xách, hay đồng hồ, quần áo vậy. Số tiền tích lũy trong nhiều năm qua khiến họ làm được điều ấy.

Trong quá trình tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân thực tế tôi cũng gặp rất nhiều anh chị khách hàng như vậy, tưởng nhiều kinh nghiệm nhưng lại không, tưởng bất động sản của mình vẫn âm thầm tăng giá, mang lại dòng tiền tốt nhưng không phải vậy.

Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư bất động sản cá nhân cũng giống như việc ta cơ cấu lại công ty, cái gì tốt phát huy cái gì chưa tốt thì cần loại bỏ ngay, trước đây đa phần các anh chị giữ tiền của mình vào trong 2 loại bất động sản chính là nhà phố, đất nền, và gần đây là chung cư, gần đây nữa là bất động sản nghỉ dưỡng. Như anh chị thấy có quá nhiều loại bất động sản mới, mua gì, giữ gì cũng là lựa chọn đau đầu, và với mỗi một loại bất động sản lại có tính chất khác nhau, cái để ở, cái mang lại dòng tiền, cái mạng lại cảm giác thượng lưu... không nên bỏ trứng vào một giỏ, nhiều anh chị mua chung cư để khai thác dòng tiền, hay mua chung cư để tăng lãi vốn - và sau nhận ra rằng sai ngay từ khi bắt đầu. Nhiều anh chị mua bất động sản nghỉ dưỡng để kỳ vọng an toàn để lại cho con cháu, nhưng giờ lại thấy nó không an toàn chút nào, chủ đầu tư phủi tay bất cứ lúc nào, Nhiều anh chị mua cả chục tỷ mua căn shophouse, hay khách sạn mà lại chẳng có nghề kinh doanh,...

Vâng nhiều cái sai, nhưng quan trọng là có nhiều tiền thì mấy cái cái sai nho nhỏ đó cũng không đáng ngại lắm.

Một số anh chị gặp tôi gần đây đã có sự thay đổi, tôi nghĩ là việc này quá đơn giản với anh chị, là một người có nhiều tiền đương nhiên anh chị rất giỏi, có thể tính toán ra ngay việc đầu tư bao nhiêu thu về bao nhiêu, lợi nhuận trên vốn? hay loại hình bất động sản này đã tồn tại ở các nước phát triển nó như nào? hay loại hình bất động sản nào mới là tốt? anh chị chỉ cần quan tâm là biết ngay, giữ loại bất động sản nào, bán ngay bất động sản nào?... đến lúc này anh chị nhận ra một thực tế nữa khi anh chị mua được săn đón như ngôi sao, và đến khi anh chị bán nhiều khi giống như những ngôi sao bị quên lãng.

Chỉ giữ lại bất động sản mang lại dòng tiền dương, có khả năng tăng giá. Những bất động sản này luôn có tính thanh khoản tốt.

Tôi mong rằng những người chúng ta đầu tư đều có mục tiêu và kế hoạch ngay từ đầu, để tài sản khi đầu tư liên tục tăng và mang lại dòng tiền tốt. Lan man vậy là đủ rồi, tôi sẽ bắt đầu ngay vào việc đầu tư bất động sản như nào ngay chương sau đây.

5. TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo tôi đây chính là mấu chốt quan trọng nhất của việc đầu tư bất động sản, chỉ có hiểu rõ chu kỳ giúp chúng ta mua và bán đúng thời điểm thuận lợi mang lại lợi nhuận cao, an toàn cho các khoản đầu tư của chúng ta. Và theo thôi chia các loại chu kỳ trong bất động sản như sau:

+ Chu kỳ chính trị

+ Chu kỳ Bất động sản

+ Chu kỳ vùng đất

+ Chu kỳ dự án

+ Chu kỳ môi giới

Đây là cách chia chia sẻ của riêng tôi, có thể chưa đúng nhưng anh chị cứ xem có phù hợp và đúng với thực thế không. Mục tiêu và mong muốn trong suốt cuốn sách này vẫn luôn là giúp cho anh chị đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả.

Giờ chúng ta sẽ đi chi tiết vào từng loại chu kỳ và tôi đã viết ở trên, đầu tiên là CHU KỲ CHÍNH TRỊ:

Thường thì đây là chu kỳ không được nhắc đến chính thức trên sách báo nào, mà chỉ do cảm nhận và trải nghiệm của mỗi người khi đầu tư, việc một ai đó lên đứng đầu một công ty và tùy vào tính cách cương, hay nhu, mạnh mẽ quyết liệt, hướng nội, hướng ngoại, ưu tiên phát triển vào đâu? đều ảnh hưởng rất lớn đến đường hướng phát triển công ty đó. Tôi nghĩ chính trị cũng như vậy. Việc nhà LÃNH ĐẠO đất nước là ai? trong giai đoạn tại vị của mình đều ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Vốn là thị trường bị ảnh hưởng lớn bởi chính sách vĩ mô phát triển cơ sở hạ tầng. Trong phần này chúng ta sẽ không đi quá chi tiết.

Thứ 2 là chu kỳ bất động sản, Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vì thế chu kỳ kinh tế đứng thứ 2, như hầu hết các ngành kinh doanh khác bất động sản là một ngành có chu kỳ, có lên xuống phụ thuộc vào nhu cầu.

Trong lịch sử phát triển bất động sản Việt Nam anh chị chị cần lên Google tìm kiếm thông tin là không thiếu những giai đoạn phát triển kinh tế. Từ bao cấp, chuyển sang kinh tế thị trường, hội nhập, hòa nhập hay không hòa tan. Có thể nói kinh tế và bất động động luôn song hành.

Theo cách tìm hiểu của tôi tôi chia làm 04 giai đoạn lớn, từ sau thời kỳ bao cấp từ 1991 -1998, sau đó 2000- 2006, 2008 - 2012, 2013 -2020 như vậy mỗi kỳ ngắn dài từ sôi nổi, phát triển, thắt chặt, u ám đều trong thời gian từ 6-10 năm.

Trong giai đoạn mà tôi được chứng kiến và có trải nghiệm là 2013-2020 đây là chu kỳ mà bất động sản phát triển rực rỡ nhất và gần hoàn chỉnh nhất cũng là vì đi cùng với sự phát triển kinh tế đất nước. Trong giai đoạn này cho chúng ta rất nhiều bài học về đầu tư bất động sản.

Trước khi nói sâu về giai đoạn 2013-2020 anh chị nên tìm hiểu về giai đoạn 1991-1998 với câu chuyện về Tăng Minh Phụng, Hay giai đoạn 2008-2012 với nhiều điều chỉnh vĩ mô, giai đoạn mới, nhiều sai phạm.

Để cảm nhận được rõ giai đoạn 2013-2020 và chu kỳ tiếp theo. Trong giai đoạn 2013-2020 nếu ai mua bất động sản trong 2 năm đầu với tầm nhìn 5 năm tại các khu vực ven đô thị hay các vùng đất du lịch đều lãi lớn. Tôi nghĩ chỉ cần nói thế anh chị hiểu tầm quan trọng của việc nghiên cứu chu kỳ bất động sản. Thế nên khi bắt đầu đầu tư bất động sản anh chị luôn hỏi ta đang trong giai đoạn nào của thị trường?

Quay trở lại 2013-2020 trước đó là quãng thời gian dài bất động sản đóng băng với hàng loạt các dự án ma bởi các chủ đầu tư không có năng lực, có các dự án nhờ quan hệ, dự án bỏ hoang, những quy hoạch treo, người dân tích tiền gửi ngân hàng, chỉ giao dịch ít đất thổ cư tại địa phương, tiềm năng các vùng đất bị lãng quên... cần có sự thay đổi trong giai đoạn mới của đất nước, và ta thấy có sự thay đổi, rút kinh nghiệm từ giai đoạn trước, bất động sản cần phát triển hơn, tận dụng tiềm năng của đất nước, thu hút ngoại tệ, phát triển cơ sở hạ tầng, tận dụng thế mạnh quốc gia, phát triển ngành công nghiệp không khói.

Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Sau đó thì các bạn biết bất động sản du lịch phát triển ra sao? trong suốt từ năm 2015-2020, đất vùng du lịch khắp nơi đều phát triển, các chủ đầu tư lao vào làm các dự án du lịch nghĩ dưỡng, biến những vùng đất từ vài trăm, vài triệu 1 m2 thành vài chục triệu 1m2 chỉ trong thời gian rất ngắn.

Ngoài ra việc phát triển nhà ở ở khu vực nội thành Hà Nội, Hồ Chí Minh, bị chậm trong giai đoạn trước đó, mà nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn khiến hàng trăm dự án, hàng trăm nghìn căn hộ chung cư bán ra trong giai đoạn từ 2013-2017.

Sức nén của thị trường, cùng với nhu cầu lớn, giai đoạn kinh tế phát triển mới, có bài học từ quản lý và quy hoạch phát triển đô thị từ giai đoạn cũ, sự điều chỉnh vĩ mô từ chính phủ đã tạo ra một giai đoạn bất động sản bùng nổ mạnh mẽ chưa từng có, tạo nên những doanh nghiệp bất động sản to, nhanh và mạnh mẽ mới, và giai đoạn thị trường 2013-2020 nằm ngoài tầm nhìn của kiểu người, và đương nhiên rất nhiều người cũng bỏ lỡ cơ hội đầu tư trong những năm qua. Có thể chia chu kỳ 2013-2020 làm mấy giai đoạn:

+ 2013-2016 giai đoạn chung cư bùng nổ mạnh mẽ nhất, đặc biệt tạo tiếng vang của Vingroup với hàng loạt dự án Hà Nội và HCM, thúc đẩy cả thị trường bùng nổ.

+ 2016-2018 giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng: Với hàng trăm dự án, hàng chục nghìn căn biệt thự biển, hàng chục nghìn căn condotel được bán, thu về lượng tiền lớn từ người dân. Tạo ra làn sóng đổ tiền vào bất động sản của giới nhà giàu. Thúc đẩy phát triển hạ tầng, tạo công ăn việc làm, phát triển các vùng đất hoang sơ. Nhắm vào top đầu giới người giàu ở Việt Nam.

+ 2017-2019 là giai đoạn đất nền ven các đô thị, đất nền vùng du lịch, đất nền đầu giá, tái định cư, đất nền thành phố công nghiệp.

+ Giai đoạn cuối 2019-2020: Giai đoạn đi xuống cả thị trường từ chung cư, đến nghỉ dưỡng, đất nền. Thắt chặt pháp lý, xử lý sai phạm đất đai, ngân hàng nhà nước thắt chặt lãi suất liên quan đến bất động sản, các hiện tượng, mô hình phát triển bất động sản kém bắt đầu bung bét.

Trong giai đoạn này phát triển bùng nổ mọi phân khúc bất động sản, các dự án, các chủ đầu tư phát triển rực rỡ, nhiều dự án lần đầu tiên được đưa về Việt Nam làm thay đổi bộ mặt đô thị, phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của người dân. Và quan trọng nhất chúng ta thấy trong giai đoạn vừa rồi được chia nhỏ: Khởi động - Tăng tốc - Vượt chướng ngại vật - Và cuối cùng là Về đích.

Các giai đoạn được chia không khác gì một trò chơi trên truyền hình. Và nếu anh chị đọc đến đây anh chị sẽ hiểu anh chị nên tham gia vào giai đoạn thị trường nào thì an toàn và đạt lợi nhuận, và anh chị cũng đã biết vì sao rủi ro rất cao khi tham gia vào sai giai đoạn chưa nào?

Nếu anh chị chưa hiểu tôi xin kể lại các trải nghiệm thực tế và tôi được trải nghiệm trong giai đoạn vừa rồi:

Như tôi đã nói nếu ai tham gia từ giai đoạn KHỞI ĐỘNG của thị trường và bán ở giai đoạn tăng tốc, thì an toàn, và hoàn toàn có thể đạt kỳ vọng đầu tư lãi lớn, tôi nhớ vào cuối năm 2016 khi đi tôi cùng nhóm bạn đi vào Phú Quốc chơi, đợt ấy Vingroup mới bán dự án Vinpearl Phú Quốc 2, thì trường bất động sản xung quanh mới nhen nhóm, lúc ấy sân bay chưa mở rộng, thông tin về đặc khu chưa có, chưa có nhiều tập đoàn lớn làm dự án mà mới trên giấy, lúc ấy khi đi ăn cơm ở thị trấn đất thị trấn 20-30tr m2 vẫn mua được, ngoài ta đất công thì rẻ lắm, 200-500-1 tỷ một công tùy vị trí.

Nhưng vì lúc đó chưa có tư duy mua đất. Sau đó chúng tôi về và từ đó đến nay Phú Quốc tăng 5-10 lần, công đất đẹp hồi đó 1 tỷ thì lúc cao điểm lên tới 15 tỷ, đất thị trấn giờ 100-120tr m2, ... quan trọng nhất ở đây là giai đoạn thị trường khi KHỞI động rất ít nhà đầu tư quan tâm, và nếu ta không phân tích được thị trường, khu vực này đang ở giai đoạn nào? thì ta sẽ không biết mình đang có cơ hội hay là rủi ro chờ mình!!

Sau những lần đó tôi luôn trăn trở, nhưng và cũng chưa thể hình dung được tổng thể bức tranh bất động sản sẽ lan đến đâu, tiếp theo là dòng bất động sản nào, địa phương nào...và cho đến khi có cơ hội là năm 2018 khi ấy tôi tư vấn truyền thông cho một đại lý bán Vinpearl Bãi Dài

Cam Ranh, cũng là dự án của Vin tôi xem quy hoạch và xem phần đất phía trong đợt ấy có Hưng Thịnh mở bán dự án Golden Bay 602 “nước đầu tiên” mặc dù pháp lý và thậm trí hạ tầng còn chưa làm, tôi bàn với vợ dồn hết tiền gần 500tr lấy 01 ô bên trong với giá hơn 9tr. Lần đầu chơi lớn anh chị ạ, đã tư vấn đầu tư bán bất động sản cho nhiều anh chị trước đó, nhưng đến lượt mình tự xuống tiền đầu tư cảm giác nó hoàn toàn khác, cảm giác mình tự đánh giá, phân tích, liều phát nó khác hẳn, thế mới nói chỉ khi mình xuống tiền mới là đầu tư, còn cứ đứng ném đá với phân tích ai cũng làm được. Rất may là sau gần 1 năm tôi bán cũng lãi được 60% giá vốn để chuyển về Quảng Ninh đầu tư, và đó là quyết định thay đổi việc đầu tư bất động sản của tôi đến nay.

Tóm lại chúng ta thấy gì từ 2 câu chuyện trên:

1. Việc điều tiết vĩ mô từ chính phủ như: Du lịch là ngành quan trọng, kinh tế mũi nhọn.

2. Các tập đoàn lớn đi làm các dự án du lịch ở các nơi trong giai đoạn 2016 -2018

3. Ta có thể đầu tư cùng thời từ chủ đầu tư với đất xung quanh, thậm chí khi chỉ có thông tin quy hoạch.

4. Hãy đầu tư vào đầu chu kỳ bất động sản và bán ra ở giai đoạn tăng tốc, về đích mình lại an nhàn.

5. Như thấy 2020 là giai đoạn về đích, theo tôi dự kiến 2021-2022 là giai đoạn khởi động.

6. Người có tiền mặt thì luôn chủ động và tìm thấy cơ hội đầu tư ở mọi lúc mọi nơi, ví dụ như 2020 ta có tiền để mua bất động sản mà các nhà đầu tư khác cắt lỗ là rất hay đấy.

THỨ 03 CHÙ KỲ VÙNG ĐẤT: Đây là chu kỳ tôi muốn chia nhỏ để nói rõ hơn trong chu kỳ tổng quan bất động sản. Như anh chị đã biết bao giờ giai đoạn khởi động cũng sẽ là tại các thành phố lớn, ở trung tâm như Hà Nội và Hồ Chí Minh, đơn giản thôi nơi mà các chủ đầu tư dễ kiếm tiền, nơi nhiều nhiều người có tiền, như vậy là sẵn thị trường.

Thường các chủ đầu tư sẽ chọn các sản phẩm để ở để bán nhanh nhất, sau một giai đoạn hạn chế, hay chậm thì nhu cầu để ở là luôn luôn lớn, thực tế thì nhu cầu mua nhà để ở của người dân tại 2 thành phố lớn nhất cả nước này luôn lớn hơn nhiều lần sản phẩm được cung cấp ra thị trường.

Ngày nay việc phát triển các đô thị vệ tinh đang được phát triển, tiếp nối chu kỳ trước, khắp các hướng Bắc, Đông, Tây, Nam quanh thành phố sẽ đều phát triển, hiện có thể là các huyện, các quận ít được quan tâm, nhưng rồi sẽ đều được phất lên nhờ sự phát triển các của các đô thị vệ tinh. Như tại Hà Nội với Vinhomes họ cũng đã quy hoạch 5-6 đô thị vệ tinh theo các hướng từ vài trăm tới cả nghìn hecta, và điều đó sẽ làm cho giá đất tăng trưởng chóng mặt.

Không phải ai cũng có điều kiện để đầu tư ở Hà Nội, tất nhiên là yêu cầu số một khi đầu tư là điều kiện tài chính, có bao nhiêu để chọn đúng thị trường. Như vậy có thể thấy cơ hội ở khắp mọi nơi do tùy điều kiện tài chính mà chúng ta chọn đầu tư vào đâu. Với tôi thích các vùng đất hoang sơ, chưa một lần tăng giá.

Chu kỳ vùng đất bất kỳ đều được tăng giá theo việc quy hoạch từ Xã, thị trấn, thị xã, thành phố loại; 1,2,3, thành phố loại 1, hay thành phố trực thuộc trung ương quản lý. Đây là đơn giản nhất theo cấp độ hành chính mà Việt Nam quy định. Khi là thành phố thì mở rộng, hay quy hoạch thêm... đều làm cho vùng đất đó phát triển.

Gần nhất ngay tại Hà Nội có việc huyện Hoài Đức, Hay Huyện Đông Anh, Huyện Thanh Trì quy hoạch lên quận, và thông tin ngày càng đến gần thì giá đất lại tăng càng cao, như Hoài Đức đất ven thị trấn tăng gấp đôi gấp 3 mặc dù mới có thông tin, mặc dù chưa chính thức lên quận.

Đây là chu kỳ cấp huyện. Các anh chị thấy tại các tỉnh thành, trước đây một số dịch vụ tiện ích chỉ có ở các thành phố lớn, như siêu thị, đô thị, bệnh viện, công viên... nhưng ngày nay kinh tế phát triển các dịch vụ tiện ích đó được đầu tư về các tỉnh, cũng làm cho vùng đất đó tăng giá và đó là cơ hội đầu tư lớn bán đừng bao giờ bỏ qua. Có thể với các thành phố lớn nó là bình thường nhưng tại các địa phương lại là cơ hội đầu tư tuyệt vời.

Gần đây có một người em quê tại Huyện Phù Cừ, Hưng Yên có chia sẻ việc đầu tư của cậu ấy ngay tại địa phương và rất thành công. Nếu anh chị nào đang ở huyện thì biết trước đây tại các huyện chợ trung tâm thường rất lụp xụp, và tại thị trấn nhỏ thì chỉ có một dọc đường chính là phát triển, không có dãy 2, dãy 3 gì cả. Nhưng khi nhu cầu, kinh tế phát triển việc quy hoạch lại khu chợ trung tâm, hay đô thị mở rộng tại thị trấn sẽ là những cơ hội đầu tư tuyệt vời. Và người em đó đã rất thành công khi mua những căn nhà ngay gần chợ được phân lô bán cho dân (Nếu ở thành phố lớn họ sẽ gọi là Shophouse) giá tăng sau 1 năm khi chợ đông đúc trở lại tăng từ 100-200% giá bán ban đầu. Mà các anh chị biết thường ở huyện thì chỉ có một chợ trung tâm huyện là lớn nhất nhu cầu mua bán là rất lớn và ngày càng tăng giá, một bất động sản rất tốt để

tăng dòng tiền.

Như vậy anh chị thấy cơ hội đầu tư ở khắp mọi nơi, nếu anh chị đang ở vùng đất du lịch thì hãy học các vùng đất du lịch khác đã phát triển, nếu anh chị thị trấn hãy nhìn các thị trấn khác đã phát triển, nếu anh chị gần siêu thị, gần dự án hãy nhìn các vùng đất gần siêu thị hay dự án đã phát triển như vậy là sẽ hình dùng được tương lai sẽ như thế nào, để quyết định đầu tư.

Chuyện đời là thế, ở Làng xã thì muốn lên thị ftrấn, huyện thì muốn lên quận, ở thị trấn thì muốn lên thị xã, rồi thành phố, ở thành phố thì muốn tới thủ đô, và ở thủ đô thì nhiều người chọn khắp mọi nơi khác thậm trí mua sang hẳn nước ngoài.

Đâu cũng phát triển nhưng thời gian là bao lâu? câu hỏi này thì lại tùy thuộc vào các chu kỳ khác nữa, như chu kỳ chính trị nơi ấy có phải trọng điểm để phát triển không? giai đoạn này có phải là thời cơ không? ... anh chị thấy nếu như chỉ tại thị trấn với đô thị vài trăm ô, gần chợ vài chục ô thì nhanh thôi, lượng người giàu trong một huyện đó đủ để mua hết, nhưng nếu vùng đất đó là cả một tỉnh thì có khi đến cả chục năm mới phát triển. Ngay tại Hà Nội có khu Láng Hòa Lạc, quy hoạch khu công nghệ cao đã được 10 năm, nhưng đến nay mới chỉ phát triển được ít, nhiều nhà đầu tư từ 10 năm trước bị tan tác, hay như một vùng đất trong các chu kỳ bất động sản đều được coi là ngọc là vô cùng tiềm năng làm bao nhà đầu tư lên bờ xuống ruộng như Phan Thiết với biển đẹp, gần HCM, với sân bay, cao tốc mỗi lần dập dòm làm bao nhà đầu tư ăn quả đắng, tiền chôn và đợi mãi chưa thấy đâu, chỉ có môi giới, giới đầu cơ lướt là thịt luộc các nhà đầu tư non và thiếu kinh nghiệm. Từ thủ phủ resort, tới thủ phủ vùng đất chôn vùi nhà đầu tư.

Anh chị thấy quan sát chu kỳ chính trị, quan sát sự phát triển định hướng của một quốc gia, tới chu kỳ bất động sản, tới chu kỳ của vùng đất rồi chọn nơi xuống tiền thật sự không đơn giản.

THỨ 04 CHU KỲ DỰ ÁN: Mỗi dự án đều có tuổi đời từ lúc các chủ đầu tư nhóm ngó, tớ mua xin làm quy hoạch, đầy đủ thủ tục giấy tờ thành dự án, tới lúc khởi công, bán cho người mua và đầu tư tới lúc vào Khách hàng nhận nhà là cả một hành trình dài. Và có nhiều dự án từ lúc ý tưởng, thậm chí quy hoạch đã xong nhưng 5 năm, 10 năm cũng chưa xong.

Tôi vừa liệt kê các giai đoạn 1 của dự án, tuy có nhanh chậm thì tùy vào năng lực của mỗi chủ đầu tư. Nhưng mỗi giai đoạn chính là thời điểm các anh chị quyết định đầu tư các khác nhau:

+ Giai đoạn thông tin, quy hoạch tới công bố báo chí: Đây là giai đoạn thường dành cho những nhà đầu tư đi săn, họ nắm bắt được thông tin, mua sớm nhất, có thể là mua xong bán ngay, hoặc mua gom số lượng lớn để được đền bù. Giá họ mua thường siêu rẻ, và lợi nhuận rất lớn. Điều kiện cần là nắm bắt thông tin nhanh và chuẩn xác, rủi ro là quy hoạch đó không được duyệt. Lúc này họ mua đất xung quanh dự án, vì dự án chưa bán.

+ Giai đoạn thông tin chính: Đây là giai đoạn mà hình thành rõ ràng hơn, với những chứng cứ mười mươi, khi có đầy đủ thông tin quy hoạch là dự án đã có ở đây, đây cũng là lúc mà thị trường sôi động nhất, mua bán tấp nập diễn ra liên tục, đẩy giá đất xung quanh lên nhanh. Với nhà đầu tư lướt thì họ sẽ mua nhanh bán nhanh trong giai đoạn này, rủi ro ở đây là kể cả có đầy đủ quyết định việc công bố dự án, nhưng ngày làm thì chưa có, thì cũng chưa biết bao giờ đất mới có giá trị sử dụng.

+ Giai đoạn khởi công và mở bán đợt đầu: Giai đoạn này thì quá rõ ràng, nếu một dự án lớn họ sẽ chia làm nhiều giai đoạn mở bán, như vậy đến lúc này có 2 thị trường được hình thành, đất ngoài dự án đã được đẩy đẩy cao lên mức gấp nhiều lần ban đầu, lúc này đất ngoài dự án đầu tư sẽ khó tăng trưởng mạnh nữa. Còn mới BĐS trong dự án thì là cơ hội đầu tư mới, tùy vào chiến thuật bán hàng của chủ đầu tư, giai đoạn đầu thường các chủ đầu tư sẽ chọn bán giá thấp, để thu hút khách hàng, bán hàng để có vốn triển khai các giai đoạn sau, và lúc này khi dự án chưa hình thành rõ ràng các tiện ích, các tòa nhà, đường giá để bán được hàng thì bán giá sẽ mềm hơn, và các chủ đầu tư thường hứa hẹn tăng giá trong các giai đoạn sau. Và với những người đầu tư lúc này nến phân tích được chủ đầu tư làm tốt có uy tín thì đầu tư giai đoạn này thường có lời. Rủi ro là nếu gặp phải CĐT yếu năng lực sẽ không thực hiện được dự án, không bán được hàng dự án mãi trên giấy thì Nhà đầu tư sẽ chôn vốn rất lâu.

CUỐI CÙNG - CHU KỲ MÔI GIỚI: Một trong những nguyên nhân làm cho mua bán sôi động, giá cả tăng nhanh chóng chính là môi giới, và môi giới thì như các loài chim di cư họ sẽ bay theo mùa, chỗ nào kiếm ăn được họ sẽ bay tới. Đặc biệt khi đầu tư vào một vùng đất được bỗng dưng quy hoạch là đặc khu, hay vùng đất du lịch, chỉ trong vòng vài tuần có hàng trăm môi giới sẽ kéo đến dù là ở Phú Quốc, Hay Vân Đồn, Hay Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, ... lượng môi giới di cư này khi đến lập tức sốt, đầu tư bất động sản nhiều nhà đầu tư bị tâm lý, khi 1 nhà đầu tư gặp 5 môi giới bảo sốt, bảo hết hàng thì là sốt. Rõ ràng đây là lực lượng truyền thông tin đi khắp 4 phương, tới hàng trăm hàng nghìn các nhà đầu tư.

Nhưng vì là những môi giới di cư, những môi giới bán hàng theo chiến dịch, bán hàng theo dự án, bán hàng theo công cty, họ được đào tạo để bán dự án đó theo một 1 chiều là phải chốt khách. Và khi kết thúc họ lại ào ào di cư sang vùng đất mới, những người mua sau, những người sau khi hồi tỉnh, những người mua mà chưa rõ mục tiêu của mình khi mua, thì gặp phải rủi ro như đọng vốn, mất giá, tự tạo thêm công việc của cho mình, ....

Thế nên, nếu được mua trước khi môi giới đến, bán trước khi môi giới đi, là cách tốt nhất. Hoặc khi đầu tư nhà đầu tư cần rõ ràng mục tiêu, thời gian, và hiểu được những rủi ro khi đầu tư, để không phải thêm việc vào mình.