Đầu Tư Bất Động Sản Cá Nhân- Trần Minh P2

6. NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Nội dung trong phần này ta bàn về nguyên nhân tăng giá bất động sản, thực ra phần này không khó, nếu anh chị đã đi nhiều nước phát triển trên thế giới như Trung Quốc, Nhật, Sing... thì chắc đã hiểu được phần nào, những vị trí đẹp, hạ tầng giao thông phát triển, các tiện ích công cộng... bất động sản quanh đó đều có giá rất cao.

Nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm đến nguyên nhân tăng giá bất động sản để khi mình mua tìm hiểu bất kỳ một bất động sản nào ta sẽ có dự đoán được giá có còn tăng trưởng nữa hay không? nếu bất động sản anh chị mua mà không còn nguyên nhân tăng giá thì đó là bất động sản thất bại ngay khi đầu tư, và theo Trần Minh tóm lại có những nguyên nhân tăng giá bất động sản như sau:

+ Chính sách vĩ mô: Giống như chu kỳ bất động sản, thì một trong những nguyên nhân tăng giá của một vùng đất bất kỳ là do chính sách vĩ mô của nhà nước.

+ Thông tin quy hoạch: Các thông tin quy hoạch về dự án, công viên, chợ - siêu thị, trường học, bệnh viện, nâp cấp đơn vị hành chính như thành thị trấn thành thị xã, thị xã lên thành phố, ... đều làm tăng giá bất động sản.

+ Phát triển cơ sở hạ tầng: Hạ tầng chính là nguyên nhân rất quan trọng trong việc tăng giá bất động sản, anh chị có thể nhớ lại giá đất Sapa hay Quảng Ninh trước khi có cao tốc!!! Quy Nhơn, Phú Quốc trước khi mở rộng sân bay, Nếu sau này có tàu điện siêu tốc nữa thì giá bất động sản cũng sẽ tăng với các vùng đất được kết nối.

+ Do chủ đầu tư, Môi giới tạo sóng: Các chiều trò bán hàng của chủ đầu tư thì nhiều anh chị không lạ gì, một trong những nguyên nhân tăng giá chính là cho chủ đầu tư tăng giá, môi giới tạo sóng để bán hàng.

+ Ngoài ra còn rất nhiều nguyên nhân tăng giá khác như các yếu tố liên quan đến phong thủy tốt, ô vị trí đẹp, gần chợ, đường đường, được quy hoạch đẹp, có sự khan hiếm, xung quanh nhiều người giàu có nổi tiếng,.... cũng làm cho bất động sản tăng giá. Bất Động Sản có 2 giá trị là:

6.1. Giá trị tăng giá: Mua để tăng giá, giá tăng do nhiều ngân nhân như quy hoạch vùng, hạ tầng đường xá, gần công trình lớn, thay đổi đơn vị hành chính, tăng do nhóm thao túng tạo sóng, ...

Bất động sản tăng giá như mấy năm vừa rồi tại Nha Trang, Đà Nẵng, hay ngay Hà Nội như khu thấp tầng Vinhomes Ocean Park, shophouse bán chênh,... đây là điều rủi ro cho nhà đầu tư hay người mua khi chưa có giá trị sử dụng ngay, chưa biết thế nào mà giá đã tăng???

6.2. Giá trị sử dụng bất động sản: Đây là cốt lõi của bất động sản, nếu bất động sản có giá trị sử dụng cao thì giá sẽ tăng và giữ giá ổn định, như trên phố cổ HN ấy, bất động sản có vị trí đẹp, khan hiếm, ... ở thoải mái hay kinh doanh gì cũng ra tiền thì giá sẽ liên tục tăng qua thời gian, không đột biến nhưng cực ổn định.

Ví dụ: Nha Trang, Đà Nẵng những năm vừa rồi là sốt đất giá tăng rất cao, ĐN phân lô mọi nơi đến hết cả đất, dân ĐN nếu để tự sinh 10-15 năm nữa không lấp đầy được!!! Và người Hà Nội, dân đầu tư các nơi mua rất nhiều, giá được đẩy giá lên 30-40tr m2 đất nền, và khi cuối chu kỳ giảm giá 50-60% giá giảm bởi không có giá trị sử dụng thực tế.

Tổng kết: Theo phân tích Trần Minh BĐS hiện nay nhà đầu tư hay người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến phần Giá trị tăng giá - và bị sập bẫy bởi viễn cảnh đẹp đẽ trong tương lai, và bị làm sóng khiến mua phải những bất động sản tăng quá giá trị sử dụng thực tế.

Đây cũng là lý do tại sao; nhiều người có mua xong đến khi nhận nhà bán lỗ.

7.TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Có rất nhiều chiến lược đầu tư bất động sản khác nhau, mỗi loại thì lại có một đặc thù riêng, phù hợp với chiến lược đầu tư theo chu từng chu kỳ, từng thị trường, từng nhà đầu tư các nhau, khi đi vào từng loại thì anh chị phải nhớ đi từ CHU KỲ tới dòng sản phẩm.

Tôi có thể ví dụ như này:

Chu kỳ Chính Trị: Coi BĐS du lịch là mũi nhọn kinh tế,

Chu kỳ vùng đất: 2014-2019: Thì các tỉnh có tiềm năng về du lịch biển, điều kiện tự nhiên tốt đều rất phát triển như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long, Quy Nhơn, ...Giá đất tăng gấp 2 đến ba lần? những vùng đất biển được phát triển và bán hàng đắt như tôm tươi, và ta thấy ĐẤT NỀN ven biển phát triển rực rỡ, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển rực rỡ thế nào.

Vậy tiếp đây 2023-2028 anh chị có chọn được cho mình vùng nào sẽ phát triển không? có phải là BIỂN tiếp? không theo tôi là không biển đã nhiều và không còn nóng nữa, du lịch đâu chỉ có biển, mà còn du lịch trải nghiệm khám phá, du lịch di sản? và sau biển đây sẽ là xu hướng du lịch tại Việt Nam, vậy Quảng Bình với Hệ thống hang động nhất thế giới,

Huế với di sản văn hóa? mà lại không ở đâu có thể có và thay thế? Anh chị sẽ chọn sản phẩm gì để đầu tư tại 2 địa phương này? vâng vẫn là đất nền nhỉ? vì ta thấy có trải nghiệm quá tốt trong chu kỳ 2014-2019 vừa rồi.

Một ví dụ nữa:

Chu kỳ chính trị: Việc phát triển công nghiệp sản xuất, tạo công ăn việc làm. Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển?

Chu kỳ vùng đất: Vậy vùng đất nào sẽ phát triển BĐS công nghiệp tốt?

Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Vũng Tàu... Và ta sẽ đi tìm đất để đầu tư, xây dựng kinh doanh các dịch vụ quanh các khu công nghiệp tạo dòng tiền? ta đang ở đầu xu hướng bất động sản công nghiệp, giống như khi đầu tư bất động sản du lịch những năm 2016.

Trên là một vài ví dụ để anh chị thấy CHU KỲ CHÍNH TRỊ rất quan trọng, SAU ĐÓ CHU KỲ VÙNG ĐẤT, ở một đất nước đang phát triển như Việt Nam còn rất nhiều thứ thiếu, từ cơ sở hạ tầng, mở rộng đô thị, các tiện ích sống mới, các loại hình du lịch, phát triển công nghiệp... khi có đều là những lý do khiến cho bất động sản tăng giá mạnh. Thế nền đầu tư bất động sản Việt Nam nhiều khi không giống đâu, bởi nhìn lên thì các nước đã phát triển qua giai đoạn này từ lâu, không còn những cơ hội như vậy, đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần nhiều trải nghiệm và kiến thức phân tích vĩ mô nhiều hơn.

Và các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến ở Việt Nam là gì? tôi xin liệt kê như sau và sẽ đi vào chi tiết từng loại phổ biến và tôi có trải nghiệm nhiều nhất.

Về cơ bản thì chúng ta có thể nhận thấy các loại hình đầu tư bất động sản như sau:

+ Đất nền

+ Đầu cơ đón đầu quy hoạch

+ Chung cư

+ Nhà phố/ shophouse

+ Văn phòng/ Officetel

+ BĐS Nghỉ dưỡng

+ Thuê cho thuê

+ Lưu trú: Nhà trọ, homestay, nhà nghỉ...

+ Mua sửa lại xong bán

+ Đầu tư bất động công nghiệp

+ Phát triển dự án

Các anh chị cũng biết nếu có kiến thức và trải nghiệm chỉ cần chọn một dòng sản phẩm và làm sâu tại một thị trường, vùng đất cụ thể thì cũng có thể tăng tài sản của mình nên nhiều lần với một trong số các loại hình bất động sản trên. Và hiếm khi có một người nào mà đầu tư giỏi tất cả các dòng bất động sản được liệt kê ở trên, chúng ta có thể chọn một, hoặc hoặc 2 dựa trên khả năng, năng lực và kiến thức mở rộng của mình để chuyên sâu.

8. ĐẦU TIÊN LÀ ĐẤT NỀN

Đây là loại hình bất động sản phổ biến trong giai đoạn vừa qua, và rất nhà đầu tư thích loại hình này. Câu nói nổi tiếng là nếu không biết mua gì thì cứ mua đất, vất đấy kiểu gì cũng tăng giá. Đất nền là loại hình đầu bất động sản vừa tiền, dễ thành khoản, nhu cầu thật nhiều, tăng giá nhanh... là những ưu điểm của đất nền.

Đất nền được phân lô bởi các công ty, hay còn gọi là chủ đầu tư hoặc được đền bù cho dân khi nhà nước lấy đất làm đường, dự án là đất tái định cư, dựa trên nhu cầu của người dân, đăng ký với trung tâm quỹ đất, hàng năm sẽ có chỉ tiêu Đấu giá (đất đấu giá) để phục vụ nhu cầu tăng dân số tại địa phương. Ngoài ra còn đất thổ cư của người dân.

Tôi chia làm 04 nhóm đất nền, nhóm đầu tiên là mục đích là đất nền ở:

Thường là các khu tái định cư, đất đấu giá, phân lô ven đô thị, phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây từ Xã, thị trấn, tới ven các đô thị.

Đặc thù của loại đất nền ở là quãng tăng giá không cao, đầu tư giai đoạn đầu sớm có lợi nhuận, nếu để lâu dài dễ đọng vốn, tăng giá chậm. sáng đèn chậm, việc di dân đến ở chủ yếu là nhu cầu tại đia phương. Bởi trong những năm qua việc phân lô bán nền đôi khi quá nhu cầu ở thật của người dân, việc buông lỏng quản lý, cũng như sự hám lợi nhuận của các chủ đầu tư khiến cung vượt quá nhu cầu thật sự.

Bù lại loại đất nền để ở này thường có pháp lý an toàn. Người đầu tư Nhóm đất nền ở này thường phải sát thông tin, giai đoạn đầu tư ngắn, nhanh nhạy thị trường mới mong quay vòng vốn, và tránh động vốn.

Nhóm đất nền thứ 2 rất phát triển trong chu kỳ vừa qua: Đất nền du lịch, hay đất nền tại các thành phố du lịch. Anh chị thấy rất phát triển trong những năm qua tại các tỉnh, thành phố như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Mũi Né, Vũng Tàu...

Đặc thù của của đất nền du lịch là quãng giá tăng cao, tăng giá nhanh,mua bán đối tượng rộng bởi nhu cầu của nhiều nhà đầu tư ở khắp nơi.

Đặc biệt sự hấp dẫn của Đất nền DU LỊCH được tập trung truyền thông trong những năm qua làm cho dòng bất động sản này hấp dẫn khủng khiếp, tạo sóng gió khắp nơi khi ăn theo những chủ đầu tư lớn.

Nhưng cũng chính vì bức tranh một màu, Quảng cáo truyền thông là để bán hàng, làm cho những vùng đất với sự phát triển du lịch cảm tưởng như nhất thế giới, rồi cả thế giới đến Việt Nam, mà nhiều người bị ru ngủ, tưởng rằng giá sẽ tăng không có điểm rừng, tưởng rằng sẽ vào ở, tưởng rằng cứ đất nền ở khu du lịch là tăng giá, là kinh doanh được, kiểu câu nói mua ở đấy làm gì cũng sống khiến nhiều người không chốt lời, hoặc vào giai đoạn sau ở dòng này bị mặc kẹt, hoặc giá giảm 30-50% khi dịch bệnh, nhiều người đã hiểu ra à thì ra là thế...

Việc buông lỏng quản lý, phân lô bán nền khắp nơi như Nha Trang, Đà Nẵng, hay như một hòn đảo giữa biển như Phú Quốc cũng bị ngập lụt, một hòn đảo thiếu nước ngọt mà người ta cứ muốn phân lô, đẩy càng nhiều người ra ở càng tốt...và bằng chứng là hàng loạt các lãnh đạo quản lý nhà nước bị kỷ luật liên quan đến đất đai.

Ưu điểm của đầu tư đất nền du lịch: Quảng giá tăng cao, Nhiều key bán hàng, Người dân còn chưa hiểu, Tập khách hàng mua rộng.

Rủi ro: Lấp đầy dân số chậm, Ảnh hưởng bởi thiên dịch, kinh tế, Khó bán khi không có sóng.

Gặp nhiều rủi ro về pháp lý, bởi các dự án hình thành trong tương lai

Nhà đầu tư muốn đầu tư có lãi và an toàn thường phải chọn những vùng đất mới, hoang sơ nhưng có điều kiện để phát triển du lịch để đầu tư đón trước.

Loại đất nền thứ 03 là đất nền ven khu công nghiệp:

Đất nước ta đã đi qua giai đoạn TÀI NGUYÊN, rừng vàng biển bạc đã và đang cạn, và gần đây là đất, rồi tiếp đến muốn nằm trong chuỗi cung ứng toàn cầu thì phải sản xuất, Nhật, Hàn, Trung Quốc muốn có có các sản phẩm thương hiệu mạnh trên thế giới đều phải qua giai đoạn gia công sản xuất cho các hãng, công nghiệp đã phát triển ở Việt Nam từ lâu nhưng còn manh mún, yếu kém về cơ sở hạ tầng, chất lượng nguồn nhân lực, quản lý, vận tải... nhưng trong những năm tới đây thì việc phát triển công nghiệp đồng bộ là việc quan trọng, chúng ta có thể nói tới thời kỳ đại công nghiệp chính là trong giai đoạn 2020-2030 này.

Đặc điểm đất nền ven khu công nghiệp:

Thường có giá khởi điểm thấp, 2-3tr, tới 6-8tr / m2, Bởi các khu công nghiệp lớn thường làm ở xa đô thị, chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đầm... mà thành. Sau khi có quy hoạch thì tăng nhanh, thời điểm sốt thì có thể giá trên 20tr/m2 giá cao tùy thuộc vào quy mô của khu hay cụm công nghiệp, và giai đoạn ổn định thì khoảng 15-25tr m2.

Đối tượng Khách hàng sử dụng cuối thường là công nhân làm trong khu công nghiệp, hoặc những nhà đầu tư xây dựng nhà, hàng quán cho thuê.

Những nhà đầu tư sớm dưới giá 10tr có thể hy vọng bạn lúc 15-20tr/m2 trong thời gian từ 6-1 năm, hoặc với ai có khả năng kinh doanh, vị trí ô đất đẹp, là người địa phương có thể dữ lại để khai thác kinh doanh dòng tiền, còn với những người mua giá cao mà khai thác kinh doanh dòng tiền sẽ không hiệu quả trên lãi vốn.

Rủi ro loại hình này, vì đối tượng sử dụng là công nhân di cư từ nhiều nơi đến, nên khi nhà máy, khu công nghiệp đóng cửa thì đất xung quanh giá sẽ giảm không phanh. Điều này tôi đã chứng kiến ở nhiều nơi như tại Bắc Ninh, Bình Dương, ...

Loại thứ 04 đang là xu hướng - Đất nền ngôi nhà thứ 2:

Đất nền ngồi nhà thứ 2 không phải bây giờ mới nói đến, mà từ lâu nhiều người đã có xu hướng mua đất ven đô, ngoại thành các thành phố lớn, cách trung tâm từ trên dưới 1h đồng hồ đi xe, để xây những ngôi nhà vườn, cuối tuần về nghỉ ngơi, đặc biệt những nơi có nhiều cây, núi, hồ,... phong cảnh đẹp.

Giá thường rất rẻ chỉ từ vài trăm ngàn, đến 1-2 triệu đồng 1m2, vì thế người mua thường mua diện tích lớn, tùy theo sở thích tính cách của chủ nhà mà xây dựng. Loại hình này chỉ tăng giá khi xung quanh có quy hoạch lớn, hoặc khi các chủ đầu tư lớn về xây, và khó khăn khi bán khi không phải ai cũng có điều kiện, hay thích thú, và bị cách tranh với các ngôi nhà cuối tuần trong các khu đầy đủ tiện ích của các chủ đầu tư.

8. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓN TRƯỚC QUY HOẠCH:

Một loại đầu tư nữa là ở Việt Nam nhiều người làm theo là đầu tư đón trước quy hoạch, như đã giới thiệu ở phần đầu cuốn sách là nhóm khách hàng có thông tin sớm, hay nhóm khách hàng có khả năng phân tích thông tin để mua sớm các vùng đất tiềm năng, sắp công bố quy hoạch, công bố còn làm hay không làm, bao lâu thì tính sau.

Ví dụ trong một bài báo trên báo nld.com.vn, ngày 27/10/2017 có dẫn lời Thượng Lê Chiêm: Cán bộ mua đất ở Long Thành rồi. Và đây là một thực tế.

Đặc điểm loại hình này, là cần phải am hiểu vào kiến thức và quan hệ khi đầu tư, mua đất giá rẻ, và bán ngay khi có lãi, đạt mục tiêu.

Vì để lâu rất dễ gặp rủi ro về đọng vốn và quy hoạch, ví dụ như nhiều người mua đất Phú Quốc, mua đất trồng cây lâu năm với giá hơn 20tr 1m2, và nếu bị vào quy hoạch không phải là đất ở thì không chuyển đổi được, thì đền bù giá rẻ bèo.

9. TÀI CHÍNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Tiền đâu để đầu tư? hay bao nhiêu tiền có thể đầu tư, hay có đầu tư được bất động sản với số vốn 0 đồng, hay nôm na dân ta hay gọi là tay không bắt giặc không ?

Thực tế tay không bắt giặc là có, có một chuyên gia kinh tế đã từng nói các chủ đầu tư Việt Nam toàn tay không bắt giặc, dùng vốn ngân hàng chứ làm gì có vốn, họ làm nhiều cách để có dự án, rồi mang dự án mang cầm ngân hàng, vay và triển khai, sau đó bán lại có người dân thuận lợi thì lãi, còn không thì dự án chết thì ngân hàng toi, vâng đấy nôm na là như vậy, nhưng là chuyện của các ông lớn, làm sao để có dự án, làm sao làm được, xin được phê duyệt thì phải ai cũng có năng lực làm đâu.

Với cá nhân nhỏ lẻ thì với nhiều người có suy nghĩ có tiền mới quan tâm tới bất động sản, sai đúng không bàn, nhưng theo tôi như vậy là bỏ lỡ quá nhiều cơ hội, không nhất thiết phải đến khi đủ tiền mới đầu tư, bởi đến khi đủ tiền thì khéo miếng đất mình thích lúc trước 1 tỷ, sau thời gian đủ tiền đã lên 3 tỷ rồi... Thế nên ta hãy quan tâm đầu tư kiến thức bất động sản từ lúc chưa có tiền, bởi có kiến thức thì đôi khi không cần tiền mình cũng có thể đầu tư được, và ai cũng hiểu cơ hội đã trôi qua thì không lấy lại được nữa, giá đất đã tăng thì không quay lại được... một lần nữa xin bạn, anh chị đang đọc hãy tận dụng những cơ hội mình có.

Về vốn đầu tư thì bạn có thể tận dụng 3 nguồn vốn khác như sau:

Đầu tiên là: Tiền của mình Là số tiền bạn có, do tích góp hay làm ăn, hoặc do bố mẹ để lại... và bạn có thể bắt đầu đầu tư với số đó. Tất nhiên như bài học trong cuộc sống chúng ta được dạy cách kiếm tiền, nhưng ít được dạy cách tiêu tiền, trong bất động sản cũng vậy làm gì có lớp học chính thống nào dạy mua bất động sản, hay đầu tư bất động sản và rất nhiều người đã mua sai hay đầu tư sai, nếu ở sản phẩm tiêu dùng khác số tiền ít không sao nhưng với bất động sản là số vốn lớn mua sai một lần là nhiều người sợ đến già luôn...

Vì thế nhiều người lâu mới tích góp được tiền thường không dám mua, mà cũng không chịu học hỏi thêm để đầu tư, nhưng lỡ may bị gặp bạn môi giới xấu, hay gặp tụi đa cấp dụ là sẵn sàng móc hết tiền mua, mua chỉ vì tin tưởng mà không có kiến thức nào, ....thế nên tôi mới nói hãy quan tâm tới bất động sản sớm, ngay khi bạn tìm hiểu về ngành nghề này.

Thứ 2 dùng Tiền đòn bẩy Khi nghĩ đến việc này thì bạn cũng hiểu khi dùng đòn bẩy bạn đã phải có kiến thức mua hay đầu tư bất động sản rồi, bởi khi dùng vốn ngoài bạn phải dùng hơn số vốn thực tế mà bạn có, và rủi ro là mảnh đất bạn đầu tư không lợi nhuận như kỳ vọng bạn phải chấp nhận đi làm trả nợ và lo cuộc sống, thế nên khi dùng đòn bẩy mà ở đây thương là dùng ngân hàng thì bạn cần tìm hiểu thật kỹ và có nguyên tắc bạn cần tuân theo.

Như không vay quá 50%, hay việc trả lãi không quá 50% thu nhập của bạn.

Khi bạn có kiến thức, mà không liều một chút thì giàu sao được, mà thành công nào mà chẳng có chút may mắn, khi chắc chắn một mảnh đất có thể tăng trưởng tốt, ta biết mà không liều tý thì đúng là mình chắc chắn quá... Nói thật với anh chị tôi cũng vậy, tôi đã bỏ qua nhiều cơ hội giờ nhìn lại cũng thấy tiếc, lúc ấy, biết thế giá mà, mình cố, mình vay để đầu tư... nhưng giờ tôi nghĩ lại đó là do phong cách đầu tư của mình, hơn nữa tôi còn đang giúp nhiều người khác đầu tư nữa, tôi liều người khác cũng liều, lỡ sai thì không chỉ mình tôi. Vì thế quan điểm của tôi luôn là đầu tư an toàn là số 1.

Anh chị có thể thấy trong những năm vừa qua giá đất tại các vùng đất tiềm năng luôn tăng giá gấp đôi hay thậm chí gấp nhiều lần, và so với lãi suất ngân hàng thì đúng là rẻ, và ai làm kinh doanh cũng đều nên biết tận dụng vốn ngân hàng, nhưng luôn là ta phải có nguồn để trông chờ, và hãy luôn nghĩ may mắn không đến lượt mình đâu...

Thứ 3 Tiền của người khác Vâng, dùng tiền của người khác kinh doanh thì còn gì bằng, không lãi suất, không áp lực như vay ngân hàng, hiện nhiều người áp dụng, ngay cả các chủ đầu tư lớn cũng huy động vốn từ người mua thông qua việc bán sớm, hay qua kênh trái phiếu. Quan trọng ai là người huy động và làm gì với số tiền huy động đó, mô hình như thế nào, trả lợi nhuận ra

làm sao, rủi ro là gì?

Áp dụng cho mô hình này là bạn bỏ KIẾN THỨC + Người khác bỏ Vốn, bạn đi kinh doanh và hiệu quả chia sẻ với nhau. Nếu ổn thì làm lâu dài, nếu sai thì thôi, bạn có thêm kiến thức, còn người bỏ vốn thì có thêm kiến thức + mất tiền ...

Nếu bạn là người có uy tín, làm được việc, nhận thấy cơ hội đầu tư tốt bạn có thể huy động vốn từ người thân trong gia đình, hoặc ra ngoài ra xã hội huy động từ bạn bè, từ người khác.

Hiện ở Việt Nam có nhiều mô hình cả bằng công nghệ, lẫn đa cấp huy động vốn để vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Tóm lại dù thế nào cũng phải tỉnh táo và khôn ngoan.

10. NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Nói tới nói lui thì đầu tư bao giờ cũng gồm lợi nhuận và rủi ro, lợi nhuận ta chấp nhận được thì rủi ro cũng phải Ok, nhà đầu tư phải luôn hiểu ngay từ đầu điều đó. Còn cái gì cũng chỉ có tốt, màu hồng thì chỉ là miếng pho mát trong bẫy chuột mà thôi.

Nhưng điều tuyệt vời nhất ở Việt Nam hiện tại là kinh tế đang phát triển, tốc độ đô thị và cơ sở hạ tầng tăng nhanh, giá đất nhiều nơi mới tăng và bắt đầu tăng còn nhiều dư địa tăng giá, so với các tỉnh đã phát triển, hay các nước đã phát triển, do Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới. Thế nên chỉ cần có một chút kiến thức sau thì rủi ro là có thể kiểm soát được thôi.

+ Rủi ro Pháp lý: Sổ đỏ, quy hoạch

Việc đầu tiên của mọi nhà đầu tư là quan tâm đến quy hoạch, khi xem được quy hoạch thì sẽ trả lời được cho anh chị là: ở khu vực này sau này là gì? trở thành nơi như thế nào? có phát triển đô thị? hay khu công nghiệp? hay quảng trường.... hay loại đất này là đất gì ? có phải đất ở? ... ta sẽ biết được yếu tố tăng giá là gì? để giúp ra quyết định có đầu tư hay không.

Cái này trước đây thì khó nhưng hiện nay với sự phát triển của công nghệ, việc minh bạch trong quy hoạch các đô thị thì thật sự đã rất rõ dàng, người đầu tư có thể đến tận trung tâm quản lý quỹ đất của huyện để hỏi về quy hoạch tại khu vực mình muốn mua.

Nhiều nhà đầu tư do không quan tâm đến quy hoạch vì thế mua nhầm khu vực, hay mua nhầm loại đất, như trường hợp ở Phú Quốc rất nhiều người mua phải đất trồng cây lâu năm và hiện nay thì loại đất đó quy hoạch mới không phải đất ở thì sẽ không thể chuyển đổi đất ở được, và khoản đầu tư đó thật sự đáng lo ngại.

Vậy anh chị luôn nhớ, đất đẹp, tiềm năng, nhưng phải đúng quy hoạch. Còn không một loại hình đầu tư nữa là mua sớm, đất sai quy hoạch nhưng mua được giá rẻ chờ đền bù.

Ví dụ: Biết khu vực cánh đồng chỗ X là quy hoạch khu công nghiệp, giá mua sào chỉ 30-40tr sào, mà trong khi đó doanh nghiệp sẵn sàng trả 100tr 1 sào ở khu vực cạnh thì mình mua thôi còn chờ gì nữa. Trường hợp này có xảy ra không? thưa anh chị có nhé, nhưng như tôi nói đây là là nhà đầu tư có năng lực đặc biệt.

Đúng quy hoạch rồi thì cần lựa chọn có sổ đỏ nữa là an toàn lắm, hoạch lựa chọn chủ đầu tư uy tín để mua các dự án theo tiến độ để đảm bảo sau có sổ đỏ. Cái từ chủ đầu tư uy tín tại Việt Nam nó cũng rộng, bởi có chủ đầu tư lúc này uy tín nhưng sau thì chưa chắc, thế nên đầu tư tại

Việt Nam vẫn có hên xui, thế nên nếu chắc chắn vẫn là có sổ đỏ rồi, chẳng cần kỹ thuật hay mẹo gì có sổ đỏ muốn kiểm tra cứ mang ra xã nhờ địa chính kiểm tra là rõ sổ thật hay giả, đất thật hay đất ma ngay.

Về mặt giấy tờ được pháp luật công nhận như:

Hợp đồng mua bán: Nhưng nhiều chủ đầu tư bán lạch luật bằng góp vốn, đặt giữ chỗ, .... Sổ đỏ - là chắc nhất.

Hay trước đây là hợp đồng góp vốn, thì là dân sự.

Tóm lại đen mà phải kiện tụng thì vô cùng mệt mỏi, bởi các chủ đầu tư luôn có cả một bộ phận pháp chế để soạn hợp đồng, để mà người dân đơn lẻ đi kiện thì được vạ thì má đã sưng, vì thế có thể lựa chọn các BĐS an toàn sổ, hay sử dụng được nay là tốt nhất.

+ Rủi ro về thời gian: Tiến độ

Nếu xem quy hoạch rồi, chuẩn chị rồi thì rủi ro tiếp theo chính là tiến độ, quy hoạch đường đấy liệu bao giờ mới làm, hay quy hoạch khu đô thị đó bao giờ mới làm? cái này thì khó có câu trả lời chính xác bởi tác động nhiều yếu tố như doanh nghiệp đã thấy lợi nhuận, đúng thời điểm để làm chưa? địa phương đã có các cách gì để thu hút hay tạo điều kiện gì để doanh nghiệp vào làm chưa? doanh nghiệp thì họ thấy lợi nhuận lớn thì họ sẽ làm...

Nếu chuẩn chỉ pháp lý có sổ đỏ, thì tiến độ của quy hoạch chính là rủi ro lớn nhất khi đầu tư tại Việt Nam trong thời điểm hiện tại, nhiều khi đợi quy hoạch tới 5-10 năm, vì thế việc nghe ngóng thông tin triển khai là điều vô cùng quan trọng quyết định thời điểm xuống tiền để đỡ đọng vốn lâu dài.

+ Rủi Ro về Giá

Đây là kỹ thuật đơn giản để tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản, ĐIỂM NEO GIÁ. Những câu hỏi khi mua bất kỳ một bất động sản nào để hạn chế rủi ro về giá là: Giá này so với đâu? Cao so với đầu? rẻ so với đâu? tìm một nơi có thể không giống 100% nhưng tương đồng để so sánh về giá và quãng giá có thể giảm hay tăng tới là bao nhiêu để biết lợi nhuận thì được quãng bao nhiêu, mà mất giá thì mất quãng bao nhiêu?

Tôi nói ví dụ:

Đường đẹp Trần Phú - Nha Trang: 600-1 tỷ 1 m2

Đường Trường Sa - Đà Nẵng đẹp tầm: 300-400tr m2

Vậy đường Hoàng Quốc Việt - Quảng Ninh hiện tại 100tr là còn đầu tư được? có thể ko sánh bằng NT hay ĐN nhưng có thể kỳ vọng 200tr?

Hay đường Trương Pháp Quảng Bình, giá đẹp tầm 55-70tr m2 hiện tại, vậy sau 3-5 năm nữa phát triển Quảng Bình xong sân bay, đón nhiều tập đoàn lớn đến đầu tư thì giá có được 100-150tr m2?

Đây chính là điểm neo giá để anh chị có thể so sánh được, như tôi nói ở Việt Nam nếu anh chị thấy vùng đất có lý do tăng giá mà giá dưới 5tr thì mua không phải suy nghĩ, dưới 10tr/m2 thì cân nhắc, trên 20tr thì nên đưa lên bàn cân để quyết định đầu tư.

Thường rủi ro về giá xuất hiện khi thị trường sốt nóng, người mua truyền tay nhua, không có giá trị thực tế và mua giá cao hơn bình thường. Vì thế khi mà thị trường nóng quá thôi ta đứng ngoài quan sát.

+ Rủi ro đánh giá sai Tiềm năng của dự án

Có rất nhiều anh chị đầu tư quanh dự án, vì thế tôi nói thêm phần này, vì thực tế có nhiều dự án mới chị hình thành vài năm trở lại đây, xu hướng hay tập quán của người dân dần sẽ thay đổi. Đôi khi ta đầu tư cạnh dự án, nhưng lại đánh giá sai tiềm năng của dự án dẫn tới đầu tư không hiệu quả. Ví dụ như hiện tại việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư thường lấy đất xa trung tâm cho rẻ, và xây dựng đô thị khép kín và hàng rào bảo vệ nghiêm ngặt, và nhiều người đầu tư ăn theo, nếu không đánh giá đúng tiềm năng dễ gặp phải tình trạng đọng vốn bởi đất xung quanh không có giá trị gì cả.

10. NHỮNG HẠN CHẾ LÀ CƠ HỘI

Muốn dự đoán tương lai ta phải nhìn lại quá khứ để so sánh, không khó để phán đoán 10, 20 hay 50 năm nữa bất động sản Việt Nam sẽ có gì, cơ sở hạ tầng sẽ ra sao, giá bất động sản bao nhiêu? đấy là cứ yên bình như thế này mà phát triển, mong là không có thiên tai hay chiến tranh xảy ra.

Để thấy dự đoán được điều ấy chỉ cần nhìn vào các nước phát triển xung quanh Việt Nam như Sing, Hàn, Nhật và gần nhất là Trung Quốc. Nhiều người nói Việt Nam 2020 giống nhất những năm 70 của thế kỷ 20, khi ấy kinh tế Nhật phát triển, các chủ đầu tư lớn xây dựng các dự án Bất động sản cũng dựa vào phần lớn vốn vay ngân hàng như các chủ đầu tư Việt Nam bây giờ, hay giống Trung Quốc năm 80, khi kinh tế bùng nổ, giao thương thế giới, công nghiệp, sản xuất, dự án bất động sản mọc lên khắp mọi nơi... nhưng điều mà tôi muốn nói nhất trong phần này và cũng đã giải thích trong phần chu kỳ đó là sự thể chế chính trị, cùng hệ thống luật pháp còn nhiều hạn chế.

Tôi không phải là người am hiểu sâu về luật pháp, tôi muốn đưa phần này vào để anh chị nhìn thấy tổng quan thị trường bất động sản hiện tại và đây cũng là phần nội dung quan trọng giúp anh chị đầu tư bất động sản hiệu quả hơn, đầu tiên ta nhìn thấy những hạn chế về:

+ Quy hoạch: Từ những khu chung cư cao tầng đầu tiên ở Hà Nội là khu Trung Hòa Nhân Chính, chung cư ngay mặt đường, phê duyệt cấp phép chung cư quá nhiều, gây tắc đường... và hiện không thể khắc phục trừ khi đập bỏ. Nói về bất động sản thì QUY HOẠCH phải nói đến đầu tiên, QUY HOẠCH Chính là tấm bản đồ quan trọng nhất để phát triển đường dài, từ quy hoạch giao thông, nước, cây xanh, tiện ích công cộng, mật độ dân số, đất ở, đất công nghiệp, ...nhưng thực tế đôi khi QUY HOẠCH hiện tại lại đi sau các dự án bất động sản, mật độ dân số được điều chỉnh cho phù hợp một dự án, việc cấp phép dự án trên đất rừng, hay nông nghiệp làm cho mật độ dân số tăng cao, mà trên báo chí hay có cụm từ là băm nát quy hoạch...hiện nay trên thế giới nhiều nước không lấy Nhà cao tầng không còn là con số đánh giá sự phát triển, ngày nay các quốc gia đang nỗ lực phát triển xanh, đưa con người trở về gần gũi với thiên nhiên, phát triển bền vững cùng thiên nhiên, sự thỏa mái, không khí trong lành, hòa hợp thiên nhiên là đích đến cho một quốc gia hạnh phúc.

Và nếu là nhìn vào những tòa nhà chung cư, những khối bê tông xít nhau, mọc lên trong những năm qua ta tự hỏi chúng ta có thể thay đổi được không...

+ Đất đai là là tài nguyên quan trọng của nhà nước: Những hạn chế liên quan đến đất đấu giá quyền sử dụng đất làm thất thoát rất nhiều tiền của nhà nước, những tham quan tiếp tay cho các cá nhân, công ty phát triển các dự án trái phép, gây ra nhiều thiệt hại mà đôi khi không sửa chữa được. Đây là những hạn chế thấy rõ trong những năm qua.

+ Luật đất đai, luật cư trú, luật kinh doanh bất động sản: Hiện nay vấn đề này đang được thảo luận, nhưng đây là những vấn đề có lỗ hổng lớn trong những năm qua, những vụ kiện tụng liên quan đến quyền sử dụng đất, những loại bất động sản mới như condotel chưa có trong luật nhưng vấn được phép bán, những dự án ma mọc lên khắp nơi, tình trạng phá rừng phân lô bán nền, còn rất nhiều thứ hạn chế.

+ Đánh thuế ngôi nhà thứ như các nước: Để nhằm tránh tình trạng rửa tiền, đầu cơ, hạn chế dòng tiền đổ vào bất động sản? việc này các nước khác đã làm, Việt Nam có triển khai trong chu kỳ tới không?

Trên chỉ là những gạch đầu dòng ý chính mà tôi tóm gọn lại được những hạn chế liên quan đến Bất động sản nó là hạn chế và cũng là cơ hội cho những người đầu tư bất động sản.